ペット禁止特約の違反を理由とした明渡し | 千葉の弁護士へ立ち退き・建物明渡・家賃滞納を相談するなら「オーブ法律事務所」

飼育中止要請を無視して賃借人が飼育を継続した場合、契約解除が認められる傾向にあります。

ペット飼育禁止特約違反を理由に賃貸借契約を解除するためには、単にペットを飼育しているだけではなく、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されていることが必要です。

判例（※）では、賃貸人側が飼育中止を要請したにもかかわらず、賃借人が飼育を継続した場合に、信頼関係破壊が認められる傾向にあります。以下に例を挙げます。

※法律用語では「裁判例」が正しいですが、単に「判例」とします。この後の本文も同様です。

（１）飼育中止の要請が未了の場合には解除が否定される可能性がある

解除を肯定した判例は、解除前に飼育中止の要請を行っています。

飼育中止を一度も要請せずに契約を解除することは難しいと思われます。

（２）実害が無い場合には解除は否定される？

簡裁判決で、飼育状態が衛生的で鳴き声などの実害も無い犬猫の飼育を許容したかのようなものがあります（東京北簡易裁判所昭和６２年９月２２日判決）。

一方、東京地方裁判所平成２２年２月２４日判決のように実害を考慮することなく契約の解除を肯定する判例もあります。

実害が生じていない場合であっても、解除をあきらめる必要は無いでしょう。

（３）オーナーチェンジ前の前賃貸人が飼育を許諾し、実害も無い場合に解除を否定した判例がある

ペット禁止特約が存在するにもかかわらず、オーナーチェンジ前の前賃貸人が小型犬の飼育を承諾していたという特殊な経緯がある事案が裁判で争いになりました。

オーナーチェンジ後の賃貸人が契約解除を主張しました。

しかし、裁判所は前オーナーの承諾があることや実害が無いことも考慮して契約解除を否定しました（東京地方裁判所平成１８年３月１０日判決）。

（１）まずは証拠収集をしましょう

ペット飼育禁止の特約違反が問題となるケースでは、ペット飼育の事実それ自体が争いになる事案もあります。

また、実害が存在する場合には証拠化するべきです。

まずは飼育の事実と実害の有無について、証拠収集を行いましょう。例えば、以下のような手段が考えられます。

• 賃借人と貸室で面談の上、賃借人了承の下、ペットの飼育状況や、室内の損傷状況を撮影させてもらう
• 他の物件居住者や近隣住民の協力を仰ぎ、ペット飼育の事実や、飼育による実害を説明する書面を作成してもらう
• 他の物件居住者の協力を得て、ペットの鳴き声等を騒音計で測定している様子（日時を含むもの）をビデオカメラで撮影する

（２）いきなり契約を解除するのではなく、飼育中止の要望を行いましょう

判例では飼育中止の要望を無視して賃借人が飼育を継続した場合に、解除を肯定しています。

飼育中止の要望も口頭でやり取りするよりは、内容証明郵便にて通知することにし、要望を行った事実を証拠化しましょう。

その後、飼育を継続している事実も証拠化するようにしましょう。

（３）弁護士にも相談しましょう

賃借人が自己を正当化する主張を繰り返し、自主的な飼育中止や建物明渡しに至らないこともあります。弁護士を間に入れないと、解決が難しいかもしれません。

また、法的知識に疎いと、契約解除が認められるか否かの見通しも立て辛いかと思われます。

ペット飼育禁止特約に違反した入居者にお困りの方は、是非、オーブ法律事務所に法律相談の予約を入れてみてください。

なお、オーナー様からご相談・ご依頼を受ける必要がありますので、ご相談にあたっては、オーナー様のご同行をお願いします。

※２０２３年１月執筆当時の情報を前提としたものです。

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