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１ 支払の遅れがあった場合には翌日中に連絡
まずオーナーの方々に実践していただきたいことは、家賃の遅れがあった場合には、弁済期の翌日中に必ず賃借人本人に電話連絡の上、家賃をすぐに入金するように促すことです。電話が通じなくともＳＭＳやメールなどで、必ず翌日中に連絡しましょう。
そうすれば多くの事案では家賃は回収できるでしょう。
「払わなければならない」という賃借人の意識を喚起することが大事です（ただ、深夜の電話や、職場への電話は控えた方が良いでしょう。詳しくは、本ウェブサイトの「家賃滞納者に行ってはならないこと」をご覧ください。）。
２ ２か月分以上の家賃滞納に至った場合は要注意！
このような手段を取ったとしても、滞納が家賃２か月分に至ってしまうケースもあるでしょう。
このまま滞納が継続するかもしれません。この段階から弁護士に、今後の見通しなどについて相談した方が良いかもしれません。
３ 滞納が３か月継続した場合には契約解除を検討しましょう
滞納が３か月継続した場合には、一般的には、賃貸人と賃借人の信頼関係破壊を理由として賃貸借契約を解除できるとされます（詳しくは、本ウェブサイトの「家賃・賃料滞納を理由とした契約解除ができる場合」をご覧ください。）。
３か月間も未納が継続するということは、賃借人がいよいよ資金面で危機的状況に至ったことを示しています。
契約を解除し、早期の明渡しを通じて損害の拡大を防ぐという観点で動くことを考えなければなりません。
４ 確実性の観点からは、訴訟による立ち退きを検討するべき
立退きを実現する手段にも様々なものがあります。確実性の観点からは、訴訟が最も優れた手段です。
例えば、裁判外で２か月以内に退去するという示談が成立したとしても、賃借人の気が変わって退去を拒否した場合、強制的に退去させることはできません。
訴訟の場合、事実関係に争いが無ければ、賃借人が立退きを拒んだとしても、建物明渡を命じる判決が言い渡されます。その後、強制執行という方法で、強制的かつ合法的に退去させることが可能です。
条件が折り合えば、裁判所にて建物明渡を内容とする和解を成立させることもできます。和解に従わない場合、強制執行によって賃借人を退去させることができます。
以上の点から、確実な明渡しを目指すのであれば、訴訟を選択すべきです。
５ 弁護士に依頼すれば訴訟を任せられる
オーナー様自らが訴訟を提起することは難しいかもしれません。
弁護士に依頼した場合、訴訟を任せられますので、自分の時間を使うことや精神的負担を減らすことができます。弁護士に依頼するメリットの一つと言えるでしょう。
弁護士に依頼するメリットについては、本ウェブサイトの「建物明渡請求を弁護士に依頼するメリット」においても記述しておりますので、ご参照ください。
６ 家賃保証会社が不在の場合には、オーナー様自ら弁護士に依頼する必要がある
家賃保証会社が入っている賃貸借契約の場合、事実上、家賃保証会社が全ての手続を代行してくれることがあります。
しかし、家賃保証会社が不在の場合には、このような対処はできません。オーナー様自らが弁護士を探して依頼する必要があります。
７ 不動産管理会社に手続を代行してもらうことはできない
不動産管理会社が建物明渡を代行することはできないとされています。
弁護士法第７２条は、弁護士（又は弁護士法人）でない者が、報酬を得る目的で、法律事件に関して、他人の法律事務を取り扱うことを禁止しています。
不動産管理会社自らが賃借人と立退交渉を行うと、弁護士法第７２条の非弁行為の禁止の規定に抵触してしまうのです。
８ 放置すると弁護士費用や執行費用以上の損害が生じるリスクがある
訴訟を提起しても賃借人が自主退去せず、強制執行にて退去させた場合、弁護士費用や執行費用などの実費が生じます。
仮にオーブ法律事務所に依頼し、ワンルームマンションの明渡しを強制執行にて実現した場合、弁護士費用と実費込みで、９０万円～１１０万円前後は覚悟した方が良いでしょう（詳しくは、本ウェブサイトの「建物明渡の弁護士費用と実費のシミュレーション」をご覧いただければと存じます。）。
この金額を聞くとギョッとする方がいらっしゃるかもしれません。しかし、実際には、このような金額を自ら負担して建物明渡しを実現するオーナー様もいらっしゃいます。
また、家賃保証会社は日々弁護士費用や執行費用などの実費を負担してまで建物明渡を実現させています。なぜでしょうか？
答えは、賃料未納を放置した場合、弁護士費用や執行費用以上の損害が生じてしまうリスクがあるからです。例えば、賃料８万円の物件であっても、１５か月放置すれば、滞納額は１２０万円になります。
滞納を放置すると、賃借人も「家賃は払わなくていいや」と感覚が鈍磨してしまいます。弁護士をしておりますと数年レベルの賃料滞納の案件に出くわすこともあります。
明渡を尻込みした結果、計り知れない損害を蒙ることになるのです。
９ 実力行使による強制退去は許されない
高額な弁護士費用や実費がかかるのは勿体ないので、賃借人に無断で荷物を搬出し、鍵を交換して強制的に追い出してしまおうという発想になる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、このような実力行使による強制退去を行いますと、賃借人から違法な自力救済であるとして損害賠償請求を受けるリスクがあります。
そして、自力救済を理由とした損害賠償請求は往々にして過大なものになりがちですので、これを減額するために結局、相当額の弁護士費用を費やすことになり、本末転倒になってしまいます。
詳しくは、本ウェブサイトの「家賃滞納者に行ってはならないこと」、「自力救済行為を行った場合の損害賠償」をご覧ください。
10 滞納家賃の回収には限界もある
滞納家賃の回収方法としては、
- 電話、メール、手紙、訪問などの裁判外での連絡による回収
- 裁判上の和解による回収
- 強制執行による回収
- 連帯保証人からの回収
などが挙げられます。
最も効果的なものは滞納発生翌日中の連絡です。
しかし、数か月以上溜まってしまった滞納家賃を回収することは簡単なことではありません。費用対効果を吟味する必要があります。弁護士にも相談した方が良いでしょう。
ただし、事業規模によっては損金処理のために、回収の見込みが乏しくとも強制執行を行う必要があるかもしれません。
なお、家賃の回収方法やその限界については、本ウェブサイトの「賃料（家賃）の回収方法について」、「強制執行による賃料の回収について」において詳しく取り上げておりますので、こちらもご参照ください。
11 オーブ法律事務所の強み
長期の賃料滞納という最悪の事態を避けるためには、覚悟を決めて、弁護士に建物明渡のご相談をされた方が良いでしょう。
オーブ法律事務所には以下に挙げるような強みがありますので、是非、ご依頼を検討されてはいかがでしょうか？
オーブ法律事務所の強みについては、本ウェブサイトの「建物明渡請求に強い弁護士の探し方」のページでも紹介しておりますので、是非ご覧ください。
（１）オーブ法律事務所の弁護士は建物明渡請求の経験があります
弁護士であっても不慣れな分野の事件を担当する場合、経験済みの事件と比べると解決に時間がかかるかもしれません。また、事件の経験を積めば、他の事件でも再現可能なノウハウが蓄積されます。
オーブ法律事務所の弁護士は建物明渡請求事件の経験がございますので、その経験を活かして依頼者の方のお役に立てます。
（２）研究熱心であることを大切にしています
オーブ法律事務所の弁護士は、平成２４年１２月に弁護士登録を行っております。より年配の先生がいらっしゃる中で、勝負所とすべきは研究熱心であることだと考えております。
過去の経験にあぐらをかかず、文献・裁判例の調査との両軸で日々業務に取り組んでいきます。
（３）分かりやすい法律相談を心がけています
弁護士を選ぶ物差しの一つとして、説明が分かりやすいと感じられるかもポイントでしょう。
自分自身が理解できていない分野について、教えようと思っても、説明の歯切れが悪くなってしまいます。
素人の方に、物事をかみ砕いて説明できるか否かは、弁護士の力の一端かもしれません。
オーブ法律事務所の弁護士は、法律相談の際に、分かりやすいと感じていただけるよう、日々研鑽に励んでおります。
（４）レスポンスの良い弁護士であることを心がけています
弁護士に対する不満の一つとして、連絡をしても折り返しの連絡が全然来ないといった、レスポンスの悪さが挙げられることがあります。
弁護士業務に限らない話かもしれませんが、レスポンスの悪さは、事務処理能力を超えた仕事を受けてしまっていることの表れかもしれません。
また、レスポンスの良さは、能力の高さとイコールではないかと思いますが、依頼者の満足感を左右する事情ではあるでしょう。レスポンスの良い弁護士であることを日々心がけております。
12 賃料滞納が２か月継続したらオーブ法律事務所への相談を！
２か月間継続した家賃滞納は長期滞納の予兆かもしれません。
この段階で、予め相談を済ませていた方が、滞納が３か月継続した場合に素早く動くことができます。法律相談の予約をご検討くださいますようお願いいたします。
※２０２３年１月執筆当時の情報を前提としたものです。
本記事の記載内容に関して当事務所・所属弁護士が何らかの表明保証を行うものではなく、閲覧者が記載内容を利用した結果について何ら責任を負いません。
